doradztwo prawne nieruchomości

Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej

Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej może być korzystną okazją do zakupu nieruchomości za cenę znacząco niższą niż w przypadku zakupu na rynku pierwotnym czy wtórnym. Jest to jednak proces, który jest dość długotrwały i sformalizowany oraz niesie ze sobą pewne ryzyka. Poznanie procedury zakup nieruchomości na licytacji komorniczej może pomóc podjąć decyzję, czy z takiego sposobu nabycia nieruchomości warto czy też nie warto korzystać.

Zajęcie nieruchomości

Wierzyciel chcąc, aby postępowanie egzekucyjne obejmowało nieruchomość musi złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Po złożeniu wniosku przez wierzyciela komornik sądowy dokonuje zajęcia nieruchomości należącej do dłużnika i wzywa osobę zadłużoną do uregulowania należności w okresie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Informacja o prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym jest ujawniana w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Opis i oszacowanie

Po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu, komornik na wniosek wierzyciela przystępuje do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników, a także zawiadamia poprzez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Z czynności opisu i oszacowania komornik sporządza protokół. Elementy jakie powinny znaleźć się w protokole określa art. 947 k.p.c.

Podstawą oszacowania nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzany przez biegłego uprawnionego do określania wartości nieruchomości. Opis i oszacowanie może zostać zaskarżony. Termin na zaskarżenie wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. Dodatkowo, jeżeli w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania, a terminem licytacji wyznaczonym przez komornika zajdą istotne zmiany w stanie nieruchomości, wierzyciel lub dłużnik mogą wnioskować o dodatkowy opis i oszacowanie, w celu aktualizacji sporządzonej wyceny.

Wyznaczenie terminu licytacji komorniczej

Kolejnym etapem egzekucji z nieruchomości jest wyznaczenie terminu licytacji. Zgodnie z artykułem 952 k.p.c., termin licytacji nie może być ustalony wcześniej niż dwa tygodnie po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Dodatkowo, w przypadku licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym służącym zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, termin licytacji jest wyznaczany na wniosek wierzyciela.

Ogłoszenie o licytacji

Ogłoszenie o licytacji dokonywane jest przez publiczne obwieszczenie, które zawiera: dokładne oznaczenie nieruchomości która ma zostać sprzedana, czas i miejsce licytacji, sumę oszacowania i sumę wywołania, wysokość rękojmi, którą osoba przystępująca do licytacji musi wpłacić, czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją będzie można oglądać nieruchomość i przeglądać w sądzie protokół opisu i oszacowania. Obwieszczenie o licytacji jest umieszczane na stronie internetowej oraz na tablicy ogłoszeń sądu nadzorującego egzekucję z nieruchomości, jak również w budynku organu gminy właściwego ze względu miejsce położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

Zbadanie nieruchomości

Dokładne poznanie sytuacji prawnej nieruchomości oraz zapoznanie się z jej stanem faktycznym jest kluczowe dla przeprowadzenia bezpiecznego zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej. Nieruchomości nabyte w drodze licytacji egzekucyjnej mogą być obciążone hipoteką, mogą posiadać ukryte wady fizyczne lub prawne lub być zamieszkane przez lokatorów niechętnych do opuszczenia lokalu. Osoba zainteresowana udziałem w licytacji powinna zapoznać się z dokumentacją dotyczącą nieruchomości, a także osobiście nieruchomość obejrzeć. Zaleca się skorzystanie z pomocy prawnika od nieruchomości, który na podstawie przedstawionych dokumentów wskaże potencjalne ryzyka jakie mogą być związane z zakupem konkretnej nieruchomości. Pamiętać należy, iż zgodnie z obowiązującymi przepisami, nabywca nie ma prawa domagać się unieważnienia nabycia ani obniżenia ceny z powodu wad, które zostaną odkryte po zakupie.

Cena wywołania

Cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi 3/4 sumy oszacowania. Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana podczas pierwszej licytacji, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugi termin licytacji. Cena wywołania na drugiej licytacji wynosi 2/3 sumy oszacowania nieruchomości i jest to najniższa cena za jaką można nieruchomość kupić.

Licytacja

Aby wziąć udział w licytacji, należy wpłacić rękojmię w wysokości 1/10 wartości oszacowanej nieruchomości. Licytację wygrywa osoba, która zaproponuje najwyższą cenę.

Co dalej po wygraniu licytacji?

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja wydaje na posiedzeniu niejawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Po jego uprawomocnieniu się, komornik wzywa osobę, która uzyskała przybicie (nabywca), aby w terminie dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem wpłaconej rękojmi. Na wniosek nabywcy, komornik może oznaczyć dłuższy termin na uiszczenie ceny nabycia, nie może być to jednak termin dłuższy niż miesiąc. Jeżeli nabywca nie wykona w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają.

Postanowienie o przysądzeniu własności

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu oraz spełnieniu przez nabywcę warunków licytacji, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. W postanowieniu o przysądzeniu własności sąd stwierdza, czy pełna cena została uregulowana, albo czy na jej poczet zaliczona została wierzytelność nabywcy lub innego wierzyciela, a także stwierdza obowiązek dłużnika wydania nieruchomości nabywcy oraz wydaje zarządzenie w przedmiocie utrzymania w mocy służebności. Prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę i stanowi podstawę do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności.

Zgłoszenie nabycia do urzędu skarbowego

Nabycie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych kwalifikowane jest jako sprzedaż i jako takie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nabywca ma obowiązek zgłosić nabycie nieruchomości do właściwego urzędu skarbowego w celu opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej ma swoje zalety i wady. Wielu nabywców skorzystało z tej drogi zakupu nieruchomości i jest zadowolonych ze swojej decyzji. Kluczowe dla całego procesu nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej jest przeprowadzenie dokładnej analizy kupowanej nieruchomości, zarówno pod względem jej stanu technicznego, jak również stanu prawnego. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości na licytacji komorniczej, zaleca się przeprowadzenie analizy prawnej nieruchomości i w tym celu skorzystanie z porad w zakresie doradztwo prawne nieruchomości.

Autor: Emilia Miśkiewicz – prawnik od nieruchomości.