Przedmiotem umowy najmu może być nie tylko lokal mieszkalny, ale również lokal usługowy. Treść umowy najmu lokalu usługowego będzie różnić się w zależności od charakteru działalności, która ma być prowadzona w danym lokalu.
Umowa najmu lokalu usługowego a lokalu mieszkalnego
Umowa najmu lokalu usługowego różni się od umowy najmu lokalu mieszkalnego. W umowie najmu lokalu usługowego w porównaniu do umowy najmu lokalu mieszkalnego istnieje zdecydowanie większa elastyczność w określaniu praw i obowiązki obu stron umowy.
Podstawowe elementy umowy
Umowa najmu lokalu usługowego, poza podstawowymi elementami umowy najmu, które musi zawierać każda umowa najmu, takimi jak: oznaczenie stron umowy, precyzyjne określenie przedmiotu najmu, czas trwania umowy czy wysokość czynszu, powinna zawierać także dodatkowe postanowienia.
Przeznaczenie lokalu
Umowa powinna precyzyjnie określać rodzaj działalności, jaki może być prowadzony w lokalu oraz regulować, czy w trakcie trwania umowy może dojść do zmiany przeznaczenia lokalu, a jeżeli tak to pod jakimi warunkami.
Adaptacja lokalu
Często, aby możliwe było prowadzenie w lokalu danego rodzaju działalności, najemca musi wykonać prace adaptacyjne, czy nawet remontowe, aby dostosować lokal do odpowiednich warunków. Inne prace adaptacyjne należy wykonać w przypadku gdy w lokalu ma być prowadzona działalność gastronomiczna, a inne gdy działalność biurowa. W umowie należy jasno określić, jakie prace mogą być przeprowadzone, kto za nie odpowiada i w jakim zakresie wymagana jest zgoda wynajmującego, a także czy nakłady poczynione przez najemcę będą podlegały rozliczeniu z wynajmującym, a jeżeli takt, to w jaki sposób.
Rozwiązanie umowy
W kontekście lokali usługowych, gdzie inwestycje najemcy mają często charakter długoterminowy, istotne jest, aby w umowie znalazły się jasne warunki dotyczące rozwiązania umowy, w tym okresów wypowiedzenia i przyczyn złożenia wypowiedzenia. W przypadku umowy zawieranej na czas określony, jeżeli w umowie nie zostanie przewidziana możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy, umowy takiej nie będzie można rozwiązać przed upływem okresu jej obowiązywania.
Podnajem i cesja praw
W zależności od strategii biznesowej najemcy, może pojawić się potrzeba podnajmu lokalu lub przekazania praw i obowiązków wynikających z umowy innemu podmiotowi. Klauzule regulujące te kwestie muszą być jasno sprecyzowane w umowie najmu, aby uniknąć ewentualnych nieporozumień w tym zakresie.
Przygotowanie umowy najmu lokalu usługowego wymaga indywidualnego podejścia i szczegółowego uwzględnienia charakterystyki działalności najemcy, a także przewidywania różnych scenariuszy, które mogą zaistnieć w trakcie trwania najmu.
Umowa najmu lokalu w centrum handlowym
Umowy najmu w galeriach handlowych charakteryzują się znacznie większą złożonością i szczegółowością w porównaniu do innych umów najmu, w tym nawet umów najmu lokali usługowych.
Umowa najmu lokalu w galerii handlowej jest dokumentem obszernym, ze względu na specyfikę i wymagania zarówno wynajmującego, jak i galerii jako całości. Poniżej opisane zostają niektóre elementy, na które należy zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy najmu lokalu w galerii handlowej.
Przedmiot najmu
Umowa najmu musi zawierać dokładny opis lokalu, w tym jego powierzchnię, lokalizację oraz specyfikację techniczną. Umowa często zawiera również postanowienia dot. relokacji czyli przeniesienia najemcy z jednego lokalu do innego w ramach tego samego centrum handlowego. Może być inicjowana przez wynajmującego z różnych powodów, takich jak przebudowa, reorganizacja przestrzeni czy potrzeba zwiększenia atrakcyjności centrum.
Dozwolony użytek
Termin „dozwolony użytek” w kontekście umowy najmu lokalu w galerii handlowej odnosi się do sposobu, w jaki najemca może wykorzystywać wynajmowany lokal. Jest to kluczowy element umowy, który precyzuje rodzaj działalności, jaki najemca ma prawo prowadzić w danym lokalu oraz określa, jakie działania są zabronione.
Data rozpoczęcia prowadzenia działalności
Umowa poza określeniem okresu na jaki została zawarta, zawiera zapisy dotyczące wydania najemcy lokalu i daty rozpoczęcia prowadzenia przez niego działalności. Okres od daty przekazania lokalu do daty rozpoczęcia działalności musi być odpowiedni, aby umożliwiał najemcy przystosowanie lokalu do prowadzonej działalności i otwarcia lokalu dla klientów w ustalonym terminie. Niedochowanie terminu rozpoczęcia prowadzenia działalności zazwyczaj obwarowane jest karą umowną.
Czynsz najmu i inne opłaty
W umowie najmu lokalu w galerii handlowej często stosuje się dwa rodzaje czynszu. Czynsz stały liczony jako iloczyn określonej stawki czynszu i powierzchni lokalu oraz czynsz od obrotu, którego wysokość jest uzależniona od osiąganego przez najemcę obrotu. Umowa określa dokładnie obowiązki najemcy w zakresie przekazywania wynajmującemu informacji o osiąganych obrotach. Umowa zawiera także postanowienia dotyczące dodatkowych opłat, takich jak opłaty eksploatacyjne, opłata marketingowa czy opłata serwisowa.
Akcje marketingowe
Umowa może zawierać zobowiązania najemcy do uczestnictwa we wspólnych akcjach marketingowych i promocyjnych galerii, a także określać ewentualny udział najemcy w kosztach tych działań.
Wystrój lokalu i reklama
Umowa najmu zawiera również ograniczenia i wytyczne dotyczące aranżacji lokalu, witryn oraz umieszczania reklam i znaków towarowych. Galerie handlowe dążą do zapewnienia jednolitego i atrakcyjnego wyglądu, który przyciąga klientów i tworzy przyjemne środowisko zakupowe. Ujednolicenie wystroju lokali pomaga utrzymać profesjonalny wygląd centrum handlowego i wpływa na postrzeganie marki galerii przez konsumentów.
Zabezpieczenia
Najczęściej stosowane w umowie najmu lokalu w galerii handlowej sposoby zabezpieczeń to poręczenie, gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa, oświadczenie o poddaniu się egzekucji złożone w formie aktu notarialnego lub depozyt. Poza określeniem sposobu zabezpieczenia i jego wysokości, umowa reguluje także zasady zwiększania kwoty zabezpieczenia, zasady korzystania przez wynajmującego z otrzymanego zabezpieczenia, a także konsekwencje nie wywiązania się przez najemcę z przedstawienia wymaganego zabezpieczenia.
Kary umowne
Kara umowna ustalana jest za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków wynikających z umowy. Umowa najmu lokalu w galerii handlowej z racji swojej specyfiki zawiera dużo różnego rodzaju obowiązków najemcy, tym samym katalog kar umownych, które mogą zostać nałożone na najemcę jest bardzo rozbudowany.
Regulamin centrum handlowego
Obowiązki najemcy mogą wynikać nie tylko z samej umowy najmu, ale także z regulaminu centrum handlowego. Najemcy są zobowiązani do przestrzegania regulaminu centrum handlowego. Regulamin może narzucać określone godziny otwarcia, zasady dostaw towarów, przepisy bezpieczeństwa czy ochrony. Ważne aby umowę najmu analizować w połączeniu z zapisami regulaminu centrum handlowego.
Wszystkie powyżej opisane elementy umowy najmu lokalu w galerii handlowej sprawiają, że tego rodzaju umowa jest bardzo złożona i wymaga szczegółowej analizy jej zapisów. Warto ją skonsultować z prawnik od umów najmu.
Autor: Emilia Miśkiewicz – prawnik od nieruchomości.