Najem lokali mieszkalnych cieszy się bardzo dużą popularnością, dlatego tak istotne jest, aby zarówno wynajmujący jak i najemca mieli świadomość przysługujących im praw, ale także obowiązków jakie na nich ciążą. Nieznajomość powyższego bardzo często stanowi przyczynę nieporozumień pomiędzy stronami umowy.
Źródła obowiązków najemcy i wynajmującego
Obowiązki stron umowy najmu lokalu mieszkalnego określa ustawa z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego („Ustawa o ochronie praw lokatorów”), kodeks cywilny, a także sama umowa najmu.
OBOWIĄZKI NAJEMCY
- Czynsz i inne opłaty
Podstawowym obowiązkiem najemcy jest zapłata ustalonego w umowie najmu czynszu. Czynsz może być ustalony w formie pieniężnej lub w formie świadczenia innego rodzaju. Powszechnie stosowany jest czynsz w formie pieniężnej. Opóźnienia w płatności czynszu najmu mogą skutkować naliczaniem odsetek przez wynajmującego, a brak płatności ustalonego czynszu może stać się podstawą do wypowiedzenia umowy najmu. Najemca niezależnie od obowiązku zapłaty czynszu na rzecz wynajmującego obowiązany jest ponosić także opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej/wspólnoty mieszkaniowej, w postaci m.in.: czynszu administracyjnego, eksploatacji, funduszu remontowego, centralnego ogrzewania, podgrzania wody, wody na cele ogólne, wody i kanalizacji, opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi.
- Sposób używania przedmiotu najmu
Najemca ma obowiązek używać przedmiot najmu w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa tego sposobu, w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu przedmiotu najmu. Jeżeli w umowie najmu strony postanowiły, iż lokal zostaje oddany do używania w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemcy, to najemca ma obowiązek używać lokal tylko w tym celu. Najemca nie może bez zgody wynajmującego czynić w lokalu zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem lokalu. Używanie przez najemcę przedmiotu najmu w inny sposób niż określony w umowie może stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy najmu.
- Utrzymywanie lokalu we właściwym stanie
Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca powinien liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Jeśli zasad porządku domowego nie określa ani umowa najmu, ani wynikają one z obowiązującego we wspólnocie mieszkaniowej, bądź spółdzielni mieszkaniowej regulaminu, zasady te będą wynikały z ustalonych zwyczajów. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Najemcy nie obciążają naprawy części wspólnych budynku ani jego otoczenia
- Nakłady obciążające najemcę
Przy najmie lokali mieszkalnych obowiązki w zakresie naprawy i konserwacji obciążających najemcę reguluje Ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 6b ust. 2 tej ustawy najemcę obciąża naprawa i konserwacja: 1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; 2) okien i drzwi; 3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; 4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; 5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej; 6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów; 7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana; 8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności; 9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
OBOWIĄZKI WYNAJMUJĄCEGO
Wydawać by się mogło, iż tylko najemca obciążony jest licznymi obowiązkami w stosunku do wynajmowanego lokalu jak i do wynajmującego, jednakże nic bardziej mylnego. Na wynajmującym również spoczywa wiele obowiązków.
- Wydanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku
Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest przygotowanie i wydanie lokalu najemcy w stanie szczegółowo określonym w umowie, co oznacza, iż lokal musi być przydatny do umówionego przez strony użytku. Ogólny obowiązek wynajmującego w tym zakresie został szczegółowo doprecyzowany w Ustawie o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którą wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określonych odrębnymi przepisami.
- Oddanie w najem lokalu opróżnionego przez poprzedniego najemcę
Jeżeli przedmiotem najmu jest lokal opróżnionych przez poprzedniego najemcę, wynajmujący ma obowiązek wcześniej wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu. Nie jest wymagana wymiana zużytych elementów wyposażenia lokalu na nowe, ale ważne, aby wymienione elementy były sprawne i działające.
- Utrzymywanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku
Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów wynajmujący ma obowiązek utrzymywać w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczenia i urządzenia budynku, służące do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenie. Na wynajmującym ciąży obowiązek dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy. Wynajmujący zobowiązany jest także do dokonywania napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
W przypadku gdy umowa nie dotyczy najmu lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony w umowie najmu mogą w inny sposób niż pisany powyżej określić zakres obowiązków najemcy w zakresie nakładów na przedmiot najmu lokalu oraz zasady ich rozliczenia, zakres obowiązków wynajmującego w zakresie utrzymywania lokalu czy wydania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku.
WSPÓLNY OBOWIĄZEK NAJEMY I WYNAJMUJĄCEGO
W okresie trwania najmu, zarówno wynajmujący jak i najemca ma obowiązek informować na piśmie drugą stronę umowy o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. Konsekwencją zaniedbania tego obowiązku, jest uznanie za doręczoną korespondencji, która nie została odebrana przez adresata a która została wysłana na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru.
Kwestię obowiązków najemcy i wynajmującego należy w sposób precyzyjny uregulować w postanowieniach zawieranej umowy najmu, ponieważ doświadczenie pokazuje, iż brak precyzyjnego uregulowania tej kwestii może prowadzić do sporów na tym tle.
Zapraszamy również do zapoznania się z ofertą dotyczącą usług prawnik od nieruchomości.
Autor: Emilia Miśkiewicz – prawnik od nieruchomości.