Umowa najmu może zostać zakończona na kilka sposobów, w tym poprzez zawarcie porozumienia o jej rozwiązaniu, upływ okresu, na jaki została zawarta, bądź złożenie wypowiedzenia przez jedną ze stron.
Wypowiedzenie umowy najmu jest jednostronnym oświadczeniem woli jednej ze stron składanym drugiej stronie. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszalnego musi zostać złożone w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Możliwość wypowiedzenia umowy najmu zależy przede wszystkim od tego, czy jest to umowa zawarta na czas oznaczony, czy na czas nieoznaczony. Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu oraz termin wypowiedzenia muszą zostać określone w samej umowie najmu, przy czym postanowienia umowy muszą być zgodne z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, w tym przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów.
Odbiór lokalu przez wynajmującego od najemcy następuje po zakończeniu umowy najmu i jest ważnym etapem, który może wiązać się z różnymi sytuacjami. Poniżej przedstawiam najważniejsze kwestie na które należy zwrócić uwagę przy odbiorze lokalu od najemcy po zakończeniu umowy najmu.
- Stan techniczny lokalu: Wynajmujący powinien dokładnie sprawdzić stan techniczny lokalu w momencie jego zwrotu przez najemcę. Wynajmujący powinien szczególną uwagę zwrócić na ewentualne uszkodzenia, zużycie instalacji oraz funkcjonowanie urządzeń. Warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostaną odnotowane wszystkie zauważone usterki. Protokół powinien być opatrzony podpisem dwóch stron. Jeżeli jedna ze stron odmawia podpisania protokołu, zaleca się sporządzenie jednostronnego protokołu, z adnotacją o odmowie jego podpisu przez drugą stronę.
- Czystość i porządek: Lokal powinien zostać przekazany w takim samym stanie czystości, w jakim został wynajęty. Wynajmujący ma prawo oczekiwać, że najemca uprzątnie lokal, w tym wyczyści podłogi, okna oraz sanitariaty.
- Rozliczenie mediów: Podczas odbioru lokalu warto sprawdzić stany liczników (woda, prąd, gaz) i porównać je z wcześniejszymi odczytami. Umożliwi to dokładne rozliczenie kosztów mediów za okres, w którym z lokalu korzystał najemca.
- Usunięcie rzeczy osobistych: Najemca powinien usunąć wszystkie swoje rzeczy osobiste z lokalu. Jeśli jakiekolwiek przedmioty zostaną pozostawione, wynajmujący może zażądać ich natychmiastowego usunięcia lub obciążyć najemcę kosztami ich przechowania i ewentualnego transportu.
- Zwrot kluczy: Na koniec odbioru lokalu najemca powinien zwrócić wynajmującemu wszystkie klucze do lokalu, w tym również klucze zapasowe oraz piloty do bram czy garaży, jeśli były przekazane, a także do skrzynki pocztowej.
- Rozliczenie kaucji: Jeśli podczas odbioru lokalu nie zostaną stwierdzone żadne uszkodzenia ani zaległości finansowe, wynajmujący powinien zwrócić kaucję najemcy. W przypadku stwierdzenia uszkodzeń lub zaległości, kaucja może zostać pomniejszona o koszty napraw lub zaległe płatności.
Zachowanie staranności podczas odbioru lokalu pozwoli uniknąć nieporozumień i zapewni sprawną finalizację procesu najmu.
Dla wynajmującego najtrudniejszą sytuacją jest sytuacja, kiedy mimo rozwiązania umowy najmu, czy to wobec upływu okresu wypowiedzenia, czy to wobec upływu okresu na jaki umowa została zawarta, najemca nie opuszcza lokalu i zaprzestaje opłacać czynsz i inne opłaty związane z korzystaniem przez niego z lokalu. W sytuacji gdy zawarta został zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego, wynajmujący aby doprowadzić do sytuacji, iż najemca opuści, opróżni i zwróci lokal musi złożyć do sądu powszechnego pozew o opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu, czyli wszcząć tzw. procedurę eksmisyjną, co niestety jest dość długotrwałe. warto wtedy skorzystać z pomocy Kancelarii Prawnej w Wołominie.
Autor: Emilia Miśkiewicz – prawnik od umów najmu.