Umowa najmu lokalu instytucjonalnego

Umowa najmu lokalu instytucjonalnego stanowi specjalny rodzaj umowy najmu. Przedmiotem takiej umowy może być jedynie lokal mieszkalny. Wynajmującym w tym przypadku może być wyłącznie osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Oznacza to, że wynajmującym może być tylko przedsiębiorca zajmujący się wynajmowaniem lokali w ramach swojej działalności gospodarczej. O innych rodzaj umów najmu można przeczytać na blogu prawniczym. 

Planując wynajem mieszkania, warto skonsultować umowę z radcą prawnym Wołomin, aby zapewnić sobie pełne zrozumienie umowy i uniknąć potencjalnych problemów prawnych.

Czas trwania umowy

Umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest na czas określony, bez ograniczenia długości jej trwania. Może być to zatem okres dłuższy niż 10 lat. Przepisy kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi najem na czas dłuższy niż dziesięć lat uznaje się po tym okresie za zawarty na czas nieokreślony, nie mają zastosowania w odniesieniu do tej umowy. Umowa taka może więc obowiązywać nawet przez 20 czy 30 lat. Umowa wymaga zachowania formy pisemnej, pod rygorem nieważności.

W przypadku najmu instytucjonalnego, wynajmujący ma prawo do podwyższania czynszu zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Strony mogą dowolnie ustalić zasady dotyczące podwyżek czynszu w ramach swobody umów. Wynajmujący musi jednak zadbać o to, aby zasady te były jasno określone w umowie, gdyż w przeciwnym razie podwyższenie czynszu w trakcie trwania umowy nie będzie możliwe.

Kaucja jest powszechnie stosowanym zabezpieczeniem w umowach najmu. W przypadku najmu instytucjonalnego, wysokość kaucji jest ograniczona do sześciokrotności miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy. Korzystną regulacją dla wynajmującego jest możliwość zaspokojenia należności z kaucji w sytuacji, gdy najemca nie ureguluje płatności w terminie. Najemca jest zobowiązany do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości.

Obowiązkowe elementy umowy

Niezbędnym elementem umowy najmu instytucjonalnego jest oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Najemca składa również oświadczenie, że w razie konieczności opuszczenia lokalu nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Takie oświadczenia są niezbędne, aby umowa mogła być uznana za umowę najmu instytucjonalnego.

W przeciwieństwie do umowy najmu okazjonalnego, umowa najmu instytucjonalnego nie wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego. Przychody z tytułu najmu przedsiębiorcy rozliczają jako przychody z działalności gospodarczej.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu, w porównaniu do najmu okazjonalnego czy najmu na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, znacznie wzmacnia pozycję wynajmującego. Dlatego przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali lub planujący rozpoczęcie takiej działalności, powinni rozważyć zawieranie umowy najmu instytucjonalnego.

Autor: Emilia Miśkiewicz – prawnik od umów najmu.