Umowa najmu okazjonalnego jest specjalnym rodzajem umowy najmu lokalu mieszkalnego, wprowadzonym w celu ochrony właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami. Ten rodzaj umowy umożliwia wynajmującemu większe zabezpieczenie prawne niż standardowa umowa najmu, dając możliwość szybszego i prostszego przeprowadzenia eksmisji najemcy, który odmawia opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy. Umowa najmu okazjonalnego jest uregulowana w Ustawie o ochronie praw lokatorów. W przypadku pytań odnośnie umowy najmu okazjonalnego warto skorzystać z pomocy prawnika od umów najmu.
Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć wyłącznie właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Co oznacza iż osoby prawne nie mogą zawierać umowy najmu okazjonalnego. Umowa ta może zostać zawarta wyłącznie w celu zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy, a nie prowadzeniu jego działalności gospodarczej.
Forma umowy
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Umowa ta może być zawarta tylko i wyłącznie na czas oznaczony, przy czym okres nie może być dłuższy niż 10 lat.
Poza podstawowymi elementami, które powinna zawierać każda umowa najmu – takimi jak identyfikacja stron, określenie okresu najmu, wysokość czynszu oraz sposób jego płatności – umowa najmu okazjonalnego wymaga dodatkowych załączników. Najemca musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opuszczenia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Najemca musi również wskazać inny lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić w razie konieczności wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Wymagane oświadczenia
Dodatkowo, do umowy należy dołączyć oświadczenie właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu, wyrażające zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w przedmiotowym lokalu w razie wykonania obowiązku opróżnienia lokalu przez najemcę.
Umowa najmu okazjonalnego musi być zgłoszona do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia uniemożliwia wynajmującemu skorzystanie z korzyści płynących z tego rodzaju umowy. Na żądanie najemcy, wynajmujący musi przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.
W przypadku odmowy dobrowolnego opuszczenia lokalu przez najemcę, wynajmujący musi dostarczyć pisemne żądanie opróżnienia lokalu z podpisem potwierdzonym urzędowo. Dokument ten powinien zawierać dane wynajmującego i najemcy, informacje o umowie najmu okazjonalnego oraz przyczynę ustania stosunku najmu. Termin na opuszczenie lokalu nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania. Po bezskutecznym upływie tego terminu, wynajmujący może złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji.
Choć umowa najmu okazjonalnego wymaga spełnienia dodatkowych formalności, a jej zawarcie jest bardziej skomplikowane niż w przypadku standardowej umowy najmu, to korzyści, jakie z niej płyną, zdecydowanie przeważają ewentualne niegodności przy jej zawieraniu.
Zastosowanie umowy najmu okazjonalnego stanowi większą gwarancję dla właściciela lokalu. Przede wszystkim, procedura eksmisji najemcy, który nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania po wygaśnięciu umowy, jest uproszczona i szybsza.
Zalety umowy najmu okazjonalnego
W sytuacji, gdy po wypowiedzeniu umowy najmu i upływie okresu wypowiedzenia, najemca nie chce wyprowadzić się z lokalu, wynajmujący nie musi wszczynać przed sądem długotrwałej procedury eksmisyjnej. W celu wyegzekwowania od najemcy obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu wynajmujący korzysta z oświadczenia sporządzonego w formie aktu notarialnego, przedłożonego przez najemcę, w którym najemca zobowiązał się do opuszczenia i opróżnienia lokalu.
Zaletą zawierania umowy najmu okazjonalnego jest również to, iż obowiązek przedstawienia oświadczenia właściciela innego lokalu zmniejsza ryzyko wynajęcia lokalu nieuczciwym najemcom.
Ten rodzaj umowy niewątpliwie zwiększa ochronę prawną wynajmującego w przypadku problemów z najemcą.
Wady umowy najmu okazjonalnego
Wadą umowy najmu okazjonalnego jest fakt występowania dodatkowych kosztów związanych z koniecznością sporządzenia aktu notarialnego oraz uzyskania oświadczenia właściciela innego lokalu. Przy czym koszty te tylko na pozór mogą stanowić wadę albowiem jeżeli weźmiemy pod uwagę, jakie koszty trzeba ponieść w sytuacji gdy nierzetelny najemca nie chce opuścić lokalu, koszty związane z dodatkowymi oświadczeniami, wcale nie są duże.
Umowa najmu okazjonalnego wiąże się z większą liczbą formalności, takich jak zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego oraz konieczność uzyskania i dołączenia dodatkowych oświadczeń. Co na początku może być zniechęcające dla stron umowy, ale w perspektywie czasu warto te niedogodności ponieść na początku zawierania umowy, niż na końcu martwic się kiedy i czy lokal zostanie nam przez najemcę zwrócony.
Najemca musi przedstawić oświadczenie właściciela innego lokalu, co może być trudne do spełnienia, szczególnie dla osób nieposiadających alternatywnego miejsca zamieszkania.