Podstawy odstąpienia od umowy deweloperskiej, zarówno przez dewelopera jak i przez nabywcę, określone zostały w art. 43 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „Ustawa”). Odstąpienie od umowy jest jednostronnym oświadczeniem woli składanym przez jedną ze stron umowy, które dla swej skuteczności nie wymaga zgody drugiej strony. Skutkiem złożonego oświadczenia o odstąpieniu od umowy jest wygaśnięcie umowy z mocą wsteczną, co oznacza, że strony są zobowiązane do wzajemnego zwrotu otrzymanych od siebie świadczeń.
Przyczyny odstąpienia od umowy przez nabywcę
Katalog ustawowych przesłanek umożliwiających odstąpienie od umowy przez nabywcę można podzielić na dwie grupy. Pierwsza z nich dotyczy zawinionych przez dewelopera nieprawidłowości, które wystąpiły przed zawarciem umowy lub przy jej zawieraniu. W tej grupie zawiera się także niedopełnienie obowiązków informacyjnych. Druga grupa natomiast związana jest z tzw. nienależytym wykonywaniem obowiązków ciążących na deweloperze wynikających wprost z treści umowy albo przepisów ustawy.
A) Umowa deweloperska nie zawiera ustawowych elementów treści umowy deweloperskiej określonych w art. 35 Ustawy
Analizując brak wszystkich elementów umowy deweloperskiej jako podstawę do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy należy brać pod uwagę okoliczności konkretnego stanu faktycznego. Nie zawsze brak któregoś elementu umowy deweloperskiej określonego w art. 35 Ustawy będzie stanowił podstawę do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej. Brak niektórych elementów umowy deweloperskiej będzie powodował bezwzględną nieważność umowy, tak będzie np. w przypadku braku określenia wysokości ceny. Nabywca może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy z uwagi na fakt, iż umowa deweloperska nie zawiera wszystkich ustawowych elementów określonych w art. 35 Ustawy w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy.
B) Niezgodność umowy deweloperskiej z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach
W tym przypadku podstawą do złożenia oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy jest rozbieżność postanowień umowy deweloperskiej z treścią prospektu informacyjnego lub jego załącznikami. Podstawy do odstąpienia nie będą stanowiły zmiany treści prospektu informacyjnego lub jego załączników, które zostały zaznaczone w umowie deweloperskiej w sposób określony w art. 35 Ustawy. Nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy, z powołaniem się na opisywaną przesłankę, w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.
C) Niedoręczenie przez dewelopera nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub informacji o zmianie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach
Podstawą do odstąpienia od umowy przez nabywcę jest niedoręczenie nabywcy przed zawarciem umowy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub niedoręczenie informacji o zmianie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami powinien zostać doręczony nabywcy nieodpłatnie na trwałym nośniku. W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku innym niż papier, deweloper jest zobowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami na papierze w lokalu przedsiębiorstwa. Nabywca uprawniony będzie do odstąpienia od umowy deweloperskiej nawet jeżeli prospekt został doręczony w innej formie niż na trwałym nośniku lub gdy został doręczony odpłatnie. Termin wykonania prawa odstąpienia wynosi 30 dni od dnia zawarcia umowy.
D) Dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy
Kolejną podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej stanowi niezgodność prospektu informacyjnego lub jego załączników ze stanem faktycznym lub prawnym istniejącym w dniu zawarcia umowy. Nabywca może odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Kwestię czy występują podstawy do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy warto skonsultować z warszawskim prawnikiem nieruchomości, który udzieli odpowiedniego wsparcia prawnego.
E) Prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską nie zawiera danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego
Wzór prospektu informacyjnego stanowi załącznik do Ustawy. Podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej stanowi sytuacja, kiedy prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską nie zawiera danych lub informacji, które powinny znaleźć się w prospekcie informacyjnym. W ramach omawianej podstawy odstąpienia od umowy, mieści się również sytuacja, kiedy prospekt wprawdzie zawiera pewne informacje, ale są one niewłaściwe lub niepełne. Nabywca uprawniony jest do odstąpienia od umowy na podstawie omawianej przesłanki w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy.
F) Deweloper nie przeniósł na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w terminie z niej wynikającym
Podstawą uzasadniającą odstąpienie od umowy deweloperskiej jest również nie przeniesienie przez dewelopera na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w terminie w niej określonym. Przed skorzystaniem z tego prawa nabywca powinien wezwać dewelopera do wykonania umowy deweloperskiej i wyznaczyć deweloperowi termin 120-dniowy na przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej. Nabywca może wyznaczyć deweloperowi termin dłuższy niż 120 dni, nie może natomiast wyznaczyć terminu krótszego, chyba że strony przewidziały taką możliwość w samej umowie deweloperskiej. Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, nabywca uprawniony jest do odstąpienia od umowy. Opóźnienia w realizacji inwestycji deweloperskich nie są niestety rzadkością. Jednak doświadczenie pokazuje, iż nabywcy niechętnie korzystają z ich uprawnienia do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku powstania opóźnienia po stronie dewelopera. Zdają sobie bowiem sprawę, że odstępując od umowy deweloperskiej na ostatnim jej etapie, mogą więcej stracić niż zyskać. Możliwość i celowość odstąpienia od umowy warto skonsultować z prawnikiem od nieruchomości z Warszawy.
G) Deweloper nie zawarł umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem lub inną kasą w przypadku wypowiedzenia takiej umowy w terminie 60 dni od dnia jej wypowiedzenia
W przypadku wypowiedzenia poprzedniej umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, deweloper ma obowiązek zawarcia nowej umowy w terminie 60 dni od dokonania jej wypowiedzenia. Przedmiotem nowej umowy musi być prowadzenie takiego samego rodzaju mieszkaniowego rachunku powierniczego jak w przypadku umowy, która została wypowiedziana. Gdy deweloper nie zawrze w tym terminie nowej umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego bank lub kasa zwróci nabywcy wpłacone środki, a nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Ustawodawca nie określił w jakim terminie w takim przypadku nabywca może wykonać prawo odstąpienia.
H) Deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub zobowiązania do jej udzielenia
Przyczyną odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę stanowi również brak zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub brak zobowiązania do jej udzielenia. W tym przypadku nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 60 dni od jej zawarcia.
I) Deweloper nie wykonał obowiązku poinformowania nabywcy o zawarciu umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w sytuacji podania do publicznej wiadomości informacji o spełnieniu warunku gwarancji w rozumieniu ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji
Nabywca uprawniony jest do odstąpienia od umowy deweloperskiej po upływie 60 dni od podania do publicznej wiadomości informacji o spełnieniu warunku gwarancji w rozumieniu ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji wobec banku lub kasy prowadzących mieszkaniowy rachunek powierniczy dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego tego dewelopera, pod warunkiem, że nie zostanie poinformowany przez dewelopera o zawarciu umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem lub kasą. Deweloper powinien poinformować nabywcę, na papierze lub innym trwałym nośniku, w terminie 10 dni od zawarcia umowy z nowym bankiem lub kasą. Nabywca nie jest ograniczony terminem w którym może wykonać prawo odstąpienia.
J) Deweloper nie usunął wady istotnej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na zasadach określonych w art. 41 ust. 11 Ustawy
Podstawą do odstąpienia od umowy deweloperskiej jest nieusunięcie przez dewelopera uznanej wady istotnej lokalu mieszkalnego. Jeżeli w protokole odbioru lokalu mieszkalnego nabywca zgłosił istotną wadę lokalu, a deweloper uznał wadę, deweloper ma obowiązek jej usunięcia w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, lub w terminie późniejszym wyznaczonym przez dewelopera. Jeżeli w tych terminach deweloper wady nie usunie, nabywca wyznacza deweloperowi kolejny termin na usunięcie wady i po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, nabywca uprawniony jest do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Przy tej przesłane ustawodawca również nie określił terminu w jakim może być wykonane prawo odstąpienia. Przyjmuje się, że może być wykonane najpóźniej przed zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności.
K) Stwierdzenie przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej, o którym mowa w art. 41 ust. 15 Ustawy
W przypadku, kiedy nabywca odmawia odbioru lokalu ze względu na wadę istotną lokalu, deweloper oraz nabywca ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Jeżeli w ramach powtórnego odbioru, nabywca w dalszym ciągu odmawia odbioru lokalu ze względu na wadę istotną lokalu, powinien przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca uprawniony jest do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego wady istotnej lokalu mieszkalnego. Ustawodawca nie określił terminu w jakim może być wykonane prawo odstąpienia. Przyjmuje się, że może być wykonane najpóźniej przed zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności.
L) Jeżeli syndyk zażądał wykonania umowy na podstawie art. 98 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe, w związku z ogłoszeniem upadłości dewelopera
Nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, kiedy syndyk zażąda od nabywcy wykonania umowy. W tym przypadku możliwość wykonania prawa odstąpienia nie jest ograniczona żadnym terminem, przy czym nabywca powinien tego dokonać najpóźniej przed zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności.
Treść oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej
Oświadczenie nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej, niezależnie od podstawy stanowiącej przyczynę odstąpienia, jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej roszczeń wpisanych do księgi wieczystej nieruchomości na podstawie przedmiotowej umowy deweloperskiej oraz jest złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę nie jest prostym i szybkim procesem. Wymaga spełnienie określonych warunków i zachowania odpowiednich formalności. Dlatego nabywca, który chce skorzystać z tego prawa, powinien skonsultować się z prawnikiem od nieruchomości, który pomoże mu przygotować odpowiednie dokumenty, a w razie konieczności będzie reprezentować go przed sądem.
Zapraszam również do zapoznania się z ofertą w zakresie doradztwo prawne nieruchomości.
Autor: Emilia Miśkiewicz – prawnik od nieruchomości.