Zakup nowego mieszkania lub domu jednorodzinnego to dla wielu osób jedno z najważniejszych życiowych wydarzeń. Procedura odbioru nieruchomości, stanowi kluczowy moment w procesie przekazania nabywcy lokalu czy domu od dewelopera.
Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Nowa ustawa deweloperska”) weszła w życie z dniem 01 lipca 2022 roku. Jednak zgodnie z przepisami przejściowymi, do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie Nowej ustawy deweloperskiej i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską, w okresie 2 lat od dnia wejście w życie Nowej ustawy deweloperskiej, co do zasady stosuje się przepisy poprzedniej ustawy deweloperskiej tj. ustawy z dnia 16 września 2011 roku o Ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego („Stara ustawa deweloperska”). Okres przejściowy skończył się z dniem 01 lipca 2024 roku co oznacza, iż od 02 lipca 2024 roku, co do zasady stosujemy Nową ustawę deweloperską, choć istnieją od tego pewne wyjątki. Nowa ustawa deweloperska znacznie rozbudowała przepisy dotyczące procedury odbioru względem tych uregulowanych w Starej ustawie deweloperskiej. Procedura odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego według Nowej ustawy deweloperskiej wygląda następująco.
Moment odbioru
Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego następuje po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten nie zgłosi sprzeciwu.
Obecność nabywcy
Odbiór musi odbyć się w obecności nabywcy. Zapewnia to nabywcy możliwość bezpośredniej weryfikacji stanu nieruchomości. Co oznacza, że w przypadku nieobecności nabywcy deweloper nie będzie mógł dokonać odbioru jednostronnie. Nie mogą tego zmienić postanowienia umowy deweloperskiej, ewentualne postanowienia umowy będą nieważne.
Protokół odbioru
Podczas odbioru sporządzany jest protokół. Nabywca ma prawo zgłosić w nim ewentualne wady. W protokole powinny znaleźć się także informacje o ewentualnej odmowie odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej. W przypadku odmowy odbioru, w protokole należy wskazać przyczynę odmowy.
Postępowanie po odbiorze
W ciągu 14 dni od podpisania protokołu deweloper powinien poinformować nabywcę, czy wady zostały uznane, albo przedstawić oświadczenie o odmowie ich uznania z podaniem przyczyn. Jeśli deweloper tego nie zrobi we wskazanym wyżej terminie, uznaje się, że wady zostały przez niego uznane, co może mieć bardzo daleko idące skutki.
Usunięcie wad
Deweloper ma obowiązek usunięcia uznanych wad w terminie 30 dni od podpisania protokołu. Jeśli usunięcie wad w tym terminie nie jest możliwe, deweloper musi wskazać inny termin, który nie powinien sprawiać nabywcy nadmiernych niedogodności. Przy czym takie uprawnienie przysługuje deweloperowi jedynie gdy nie był w stanie usunąć wad w zakreślonym terminie mimo zachowania należytej staranności.
Opcje nabywcy przy braku działania dewelopera
Jeżeli deweloper nie usunie wad w wyznaczonym terminie lub nie wskaże nowego terminu, nabywca uprawniony jest do samodzielnego wyznaczenia terminu wykonania naprawy i usunięcia wad. Termin wskazany przez nabywcę jest wiążący dla dewelopera. Bezskuteczny upływ terminu wyznaczonego przez nabywcę daje nabywcy możliwość samodzielnego dokonania naprawy na koszt dewelopera, tzw. wykonawstwo zastępcze.
Odmowa odbioru i dalsze kroki
W sytuacji, gdy nabywca stwierdzi wadę istotną podczas odbioru i deweloper odmówi jej uznania, nabywca może odmówić odbioru nieruchomości. Odmowa ta nie wpływa na bieg terminów związanych z możliwością odstąpienia od umowy. W dotychczasowym stanie prawnym przepisy nie regulowały możliwości odmowy odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę w przypadku, gdy posiada on wady istotne.
Powtórny odbiór
Jeśli doszło do odmowy odbioru ze względu na wadę istotną, strony ustalają nowy termin odbioru, który pozwala deweloperowi usunąć wadę. Do powtórnego odbioru stosowane są te same zasady co do pierwszego odbioru.
Opinia rzeczoznawcy budowlanego
W przypadku odmowy odbioru przy powtórnym odbiorze, nabywca jest zobowiązany do przedstawienia opinii rzeczoznawcy budowlanego, którą należy uzyskać w ciągu miesiąca od odmowy. Jeśli rzeczoznawca potwierdzi istnienie wady istotnej, nabywca może odstąpić od umowy, a koszty sporządzenia opinii w całości obciążają dewelopera. W przeciwnym razie koszty opinii ponosi nabywca. Na czas potrzebny rzeczoznawcy na sporządzenie opinii ulega 120-dniowy termin, jaki nabywca ma obowiązek wyznaczyć deweloperowi zanim odstąpi od umowy z powodu nieprzeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w terminie z niej wynikającym.
Rozliczenie kosztów
Rozliczenie kosztów sporządzenia opinii rzeczoznawcy budowlanego pomiędzy deweloperem a nabywcą następuje najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej prawa lub w dniu odstąpienia od umowy.
Zgłaszanie wad po odbiorze
Jeśli wada zostanie stwierdzona po odbiorze, ale przed zawarciem umowy przenoszącej prawa, nabywca może zgłosić wadę deweloperowi. W takim przypadku stosuje się odpowiednie przepisy dotyczące uznania i usunięcia wad.
Podsumowanie
Proces odbioru nieruchomości od dewelopera jest ściśle uregulowany, aby chronić prawa nabywców. Nabywca, który jest właściwie poinformowany o swoich prawach, może skutecznie żądać od dewelopera naprawy ewentualnych wad, a w skrajnych przypadkach nawet odstąpić od umowy. Wszelkie postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy są nieważne. W razie wątpliwości co do prawidłowości procedury odbioru, zalecamy kontakt z prawnikiem od nieruchomości.
Autor: Emilia Miśkiewicz – prawnik od nieruchomości.